Trang chủ Tài chính Bất động sản Đầu tư BĐS phần 1: Lãi vốn và dòng tiền

Đầu tư BĐS phần 1: Lãi vốn và dòng tiền

301
0

Trong loạt bài viết này, Ngọc xin được chia sẻ với các bạn một vài các chiến lược đầu tư BĐS. Để chúng ta cùng có thêm những góc nhìn khác nhau trong bài toán đầu tư, tối ưu hoá lợi nhuận.

10 triệu tiền điện được giảm ngay 150K! Xin anh em 5 giây để Ngọc giới thiệu. Anh em được giảm 1.5% giá trị hóa đơn khi thanh toán tiền điện tại đây. Không giới hạn số tiền đâu nhé, 100 triệu vẫn được giảm 1.5tr.

Thực tế, BĐS luôn tăng giá trong chu kỳ 10 năm. Có những nơi tăng đến vài chục lần như đất ở Quảng Ninh, Phú Quốc trong thời gian vừa qua. BĐS có tăng giá hay không tuỳ thuộc rất nhiều vào sự phát triển hạ tầng, đô thị.

90% người giàu đều có liên quan tới BĐS

Tìm hiểu về đầu tư BĐS càng sớm sẽ giúp chúng ta có thêm 1 khoản tiền, tích luỹ gia tăng khối tài sản của mình.

Trong phần mở đầu này, chúng ta cùng đi tìm hiểu về lãi vốn và dòng tiền.

LÃI VỐN LÀ GÌ

Lãi vốn là khoản chênh lệnh khi bán, sang nhượng bất động sản. Lợi nhuận sinh ra từ việc mua và bán BĐS. Các hình thức điển hiển hình có thể kế đến: mua đất -> xây -> bán, mua -> chờ tăng giá -> bán.

Đầu tư BĐS lãi vốn yêu cầu bạn phải có lượng tiền lớn và ổn định, tốt nhất là khoản tiền mà bạn xác định không dùng đến trong thời gian dài.

Bạn đang đọc bài viết trên lucngoc.com. Năm 2024, Ngọc sẽ đẩy mạnh nội dung trên kênh Youtube, anh em đăng ký kênh để cập nhật nội dung hay nhé!

Thời gian nắm giữ cũng là một trong những yếu tố quan trọng. Có nhà đầu tư chỉ nắm giữ 1 năm, không thấy bất động sản tăng giá liền cắt lỗ, ngay sau đó giá tăng mạnh. Thời gian nắm giữ trung bình nên từ 3-5 năm. Hoặc khi giá thanh khoản vượt qua mục tiêu ban đầu.

Đất nền hoặc nhà mặt đất là phân khúc mang lại lãi vốn nhanh nhất.

Ví dụ: Nhà đầu tư chọn sản phẩm ở dự án A, giá ban đầu là 9tr/m2. Sau 3 năm dự án hoàn thiện, giá mỗi m2 là 20tr. Vị chi nhà đầu tư lời 11tr/m2, tỷ suất sinh lời là 122%/3 năm = 40%/năm. Cao hơn gần 7 lần so với lãi suất ngân hàng (khoảng 6%/năm).

Lợi nhuận sẽ tối ưu nếu nhà đầu tư nắm bắt được thông tin quy hoạch, đường xá, phát triển đặc khu kinh tế. Đầu tư càng sớm thì lợi nhuận càng cao.

Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư chọn sai: Sai sản phẩm, sai thời gian mua và nắm giữ. Chọn phải BĐS có tính thanh khoản thấp, mua vào đỉnh sóng, thì cũng rất dễ bị “chôn vốn”, thậm chí phải cắt lỗ dưới áp lực từ đòn bẩy tài chính.

Do đó để thu được khoản lãi vốn lớn, việc xác định tiềm năng tăng giá của BĐS là rất quan trọng. Nắm bắt các thông tin quy hoạch và đưa ra các phân tích, định giá BĐS.

ĐẦU TƯ BĐS TẠO DÒNG TIỀN

Nếu lãi vốn là khoản lợi nhuận chỉ thu về sau khi chúng ta bán, sang nhượng BĐS, thường là 3-5 năm. Thì dòng tiền là khoản lợi nhuận hàng tháng, hàng quý, hàng năm mà chúng ta thu được từ hoạt động kinh doanh, cho thuê BĐS.

Ví dụ: Chúng ta mua đất, xây nhà rồi cho thuê, hoặc bỏ vốn ít hơn bằng việc thuê nhà rồi cho thuê lại.

Dòng tiền mang lại cho chúng ta sự an toàn và ổn định. Nếu việc kinh doanh chính của chúng ta gặp vấn đề, thì dòng tiền BĐS mang lại sẽ là phao cứu sinh. Với các bạn phải vay ngân hàng để sở hữu BĐS, thì dòng tiền giúp chúng ta trả khoản vay, theo thời gian nhà đầu tư sẽ sở hữu hoàn toàn BĐS.

Trong bài toán dòng tiền, chúng ta có 2 yếu tố quan trọng cần lưu ý, đó là tính hao mòn và chi phí bảo trì BĐS. Đặc biệt là khi đầu tư vào chung cư để cho thuê. Sau 3-5 năm thường bị rớt giá do sự hao mòn và cạnh tranh bởi các dự án mới. Nếu không có yếu tố quy hoạch mới liên quan tới dự án thì rất khó nói đến giá trị thanh khoản.

ĐẦU TƯ LÃI VỐN + DÒNG TIỀN

Kết hợp cả hai yếu tố vừa đề cập bên trên. Chúng ta có thể mua một căn nhà phố (shophouse) và bắt đầu cho thuê mặt bằng kinh doanh thu về dòng tiền. Sau 1 thời gian, khi giá BĐS tăng lên, chúng ta sang nhượng và thu về lãi vốn.

Một trong những phân khúc sản phẩm đáp ứng được cả 2 yếu tố này đó là BĐS nghỉ dưỡng. Ổn định cả về giá trị cho thuê lẫn tính thanh khoản. Để chọn được sản phẩm và dự án tốt, cần quan tâm tới vị trí dự án và chủ đầu tư + đơn vị khai thác vận hành.

Dòng tiền và lãi vốn đôi khi không đi song hành cùng nhau. BĐS ở vị trí trung tâm mang lại dòng tiền lớn những lãi vốn thấp, vì giá BĐS ở các vị trí này đã cao và chững lại. Ngược lại, BĐS vùng ven mang lại lãi vốn cao nhưng dòng tiền thấp, thậm chí không có trong thời gian đầu.

Vì vậy bạn cần cẩn trọng xem xét khi đầu tư. Xác định ngay từ đầu và ghi ra, đầu tư BĐS này với mục tiêu và tầm nhìn như thế nào.

Trong phần tiếp theo của loạt bài này, chúng ta sẽ cùng đi tìm hiểu, làm sao để bắt đầu đầu tư BĐS với số vốn nhỏ.

> Xem tiếp: Đầu tư BĐS phần 2: Vốn nhỏ có làm nên chuyện?

Liên kết chia sẻ nhanh:
DMCA.com Protection Status
guest

0 Bình luận
Phản hồi nội tuyến
Xem tất cả bình luận