Xăng dầu, thép đồng loạt tăng giá, kéo theo nguy cơ lạm phát. Lan truyền khắp các trang mạng rằng: “Lạm phát tăng đến nơi rồi, nhà nước bơm tiền, xăng tăng giá gây lạm phát, bất động sản sẽ tăng giá mạnh”. Liệu có đúng?
Một số từ viết tắt trong bài: BĐS: Bất động sản; CPI: Chỉ số giá tiêu dùng (đo lường mức độ lạm phát).
LẠM PHÁT VÀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Để đi tìm câu trả lời, chúng ta cùng điểm lại dữ liệu cụ thể của những đợt tăng/giảm giá BĐS trong hơn 10 năm vừa qua tại Việt Nam.
(1) Giai đoạn 2009 – 2010:
Dòng tiền rẻ, giá BĐS tăng nóng, tiền rút từ chứng khoán sang. Chỉ số giá tiêu dùng CPI thấp nhất trong 6 năm liền trước, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu cuối 2008.
Lạm phát thấp, giá BĐS tăng nhanh.
(2) Giai đoạn 2011 – 2013:
Khi lạm phát 2 con số, đỉnh cao CPI 2011 tăng 18,75%. Lãi tiền gửi huy động 18,5-21,5%. Lãi vay lên 25-30%. Thanh khoản ngân hàng cạn kiệt, nợ xấu tăng vọt, tỷ trọng lớn nợ xấu nằm trong BĐS.
Thị trường BĐS đóng băng, giá giảm mạnh. Có căn chung cư hạng sang trung tâm Hà Nội, giá bán thứ cấp 2.000USD (~35tr), giá bán lại sau 1 năm chỉ còn cỡ 25-28tr.
Nhiều nhà đầu tư giai đoạn này vẫn bị kẹt hàng cho tới tận bây giờ.
Lạm phát cao, thị trường BĐS đóng băng, lao dốc
(3) Gần nhất: CPI năm 2021 tăng 1,47%, trong khi giá BĐS tăng nóng cuối năm 2021, đầu năm 2022. Giá BĐS ngược với Lạm phát.
Như vậy có thể thấy, không có mối tương quan cùng chiều giữa Lạm phát và giá BĐS.
Khi lạm phát chuyển động tăng, có vẻ như là BĐS cũng sẽ tăng. Nhưng khi lạm phát đạt một ngưỡng nào đó, giá bất động sản sẽ tụt không phanh. Nhiều nhà đầu tư kẹt vốn, cắt lỗ vì áp lực từ việc dùng đòn bẩy.
YẾU TỐ NÀO KHIẾN BĐS TĂNG GIÁ
Tầm nhìn và thời gian nắm giữ là rất quan trọng trong đầu tư BĐS. Bạn sẽ nắm giữ trong 1-3 năm hay 10 năm. Trong 10 năm thì gần như BĐS nào cũng tăng giá, nhưng trong 1-3 năm thì cần phải xem xét rất cẩn thận. Việc chọn lựa BĐS để đầu tư là rất quan trọng.
(1) Cung tiền, tăng tín dụng:
Dòng tiền rẻ, lãi suất thấp chính là điều kiện thuận lợi nhất hỗ trợ giá BĐS.
Giai đoạn 2020-Q1/2022 này là minh chứng rõ. Giai đoạn 2009-2010, Chính phủ bơm tín dụng thông qua gói hỗ trợ lãi suất 4% là rõ nét nhất. Tiền vào sản xuất kinh doanh thì ít, chủ yếu chảy vào chứng khoán và BĐS.
(2) Thu nhập dân cư:
Người có nhu cầu ở là người ở cuối chuỗi giá trị BĐS. Thị trường BĐS có tính chu kỳ, cần tích luỹ thu nhập trong dân cư để tăng trưởng.
Giá BĐS tăng trở lại từ 2015 cho thấy rõ xu hướng này sau giai đoạn đóng băng. Lạm phát xuống thấp, thu nhập của người dân ổn định. Dòng tiền dồi dào và nhu cầu nhà ở tăng cao.
Bạn không thể gom đất ở một khu vực nào đó mức sống của người dân còn thấp và hy vọng giá sẽ tăng cao trong thời gian ngắn.
Than hồng truyền tay nhau đó chính là trò chơi tạo bong bóng BĐS.
(3) Hạ tầng cải thiện:
Giá BĐS luôn đi cùng với giá trị mà BĐS tạo ra. Khi hạ tầng được cải thiện, giá sẽ tăng vì BĐS mang lại cho chủ sở hữu giá trị từ ở đến kinh doanh, cho thuê.
Hạ tầng cải thiện tạo điều kiện giá BĐS tăng bền vững, không phải tăng ảo trên truyền thông hay do mối giới đẩy giá ảo.
(4) Tính khan hiếm:
Phân khúc BĐS tăng mạnh nhất trong thời gian vừa qua là Biệt thự ở những khu đô thị có vị trí đắc địa, có thương hiệu và quản lý tốt.
Nhiều người nói rằng cư dân những khu này bị điên, bỏ đống tiền mua nhà để rồi xây cũng chỉ được xây 3 tầng, không thể lên 7-8 tầng để trên ở dưới cho thuê.
Nhưng giá những biệt thự này tăng 3-4 lần trong hơn năm vừa qua. Nhiều chủ nhà không chịu bán, đơn giản vì họ không cần hoặc không thiếu tiền. Tính khan hiếm đẩy giá BĐS tăng cao.
KẾT LUẬN
Như vậy, để sở hữu 1 bất động sản tốt, nhà đầu tư cần cân nhắc nhiều yếu tốt. Từ yếu tố vĩ mô đến thu nhập dân cư cũng như mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng.
Đó là những yếu tốt khiến BĐS tăng giá. Lạm phát không phải là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng, thậm chí lạm phát cao mà khiến lãi suất tăng.
Tránh đầu tư theo tin đồn, vì nếu đó là cơ hội chắc chắn, người ta sẽ không bao giờ nói cho bạn biết.
Ngân hàng và bất động sản là 2 bình thông nhau. Tiền tệ thắt chặt là “kẻ thù số 1” của BĐS, khiến BĐS đóng băng và giá giảm, nhà đầu tư kẹt vốn.
